Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?

 

 

Kupno mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej po krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje naszej firmie od kilkuset tysięcy służące do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy rozpocząć od wyboru nieruchomości. Pierwszym krokiem będzie określenie tego co i gdzie chcemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się właśnie na nich. Jednak decyzja o tym, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być chociażby kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięciu 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego lokalu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Za te same pieniądze po mniejszych miastach możemy zdobyć dwa, a niekiedy poniekąd trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem ogromne różnice w cenach barów. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie miała inną cenę niż taki sam lokal położony na obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości nierzadko podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta dają często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a potem dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór baru. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, choć w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie przy nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na jeden z 2 sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W tym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W przypadku zakupu za debet inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się być przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i mały remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu nakładów pieniężnych kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Strategia kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich rzeczy w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo być może ona się dość znacznie różnić w zależności od momentu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich wydatków związanych z finalizacją transakcji. A będą to wydatki prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą stać się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

 

 

Remont nieruchomości przeznaczonej na wynajem



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną rezolucję: czy lokal remontować, lub od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z tymże zaczekać i wykonać niewielki bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli dom tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy zrobić remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych w metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takowym samym, jak wszystkie inne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej mieszczą najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są także czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilku nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania w stanie do remontu doskonałego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg aż po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie po przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też dzięki sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. Natomiast w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie okazuje się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Najem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane wraz z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję tylko i wyłącznie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują każdego działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może skonsumować olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dób w tygodniu, bez wymagania samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pełne przekonanie, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

 

 

Zarobki, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie wyłącznie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media zazwyczaj bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, lecz nie umożliwia obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy wybór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i może spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i w dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali na wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach przy dużym sprawdz tutaj tempie. W dalszym ciągu mamy wiele aż do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam sektor najmu musi wyjść spośród szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by obie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym ochrona umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar